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政策解讀:工業用地的相關土地政策

發布時間: 2021-09-17 10:02:33 瀏覽量: 發稿人:開封市公共資源交易信息網 開封市土地整理儲備中心 蔡立亞

         一、如何獲取工業用地

經營性用地必須通過招拍掛的方式獲得,獲取工業用地需經地方政府批準以公開招拍掛的方式,在公共資源交易平臺公告,按照程序竟得。企業也可以在二級土地市場以交易方式取得工業用地。

二、工業用地的分類

按照對居住及公共環境的干擾程度 、污染程度、安全隱患程度的不同,將工業用地分為三類:

一類工業用地(M1):對居住和公共環境基本無干擾、污染和安全隱患,包括以產業研發、中試為主兼具小規模生產的工業用地,如電子工業、縫紉工業、工藝品制造工業等用地。

二類工業用地(M2):對居住和公共環境有一定干擾、污染和安全隱患的工業用地,如食品工業、醫藥制造工業、紡織工業等用地。

三類工業用地(M3):對寓居和公共設備等環境有嚴重干擾和污染的工業用地,如采掘工業、冶金工業、大中型機械制造工業、化學工業等用地。

此外,為了適應傳統工業向高新技術、協同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業等轉型升級需要。近年來,在三類工業用地外又衍生出了新型產業用地(M0),范圍定義為融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等創新型產業功能以及相關配套服務的用地。

三、工業用地使用年限

按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定,工業用地最高年限為50年。近來年為提升土地集約化程度、加快土地流轉效率,許多地方推出了工業用地彈性年期出讓,把出讓年限縮短到了10-50年不等(10-20年較為常見)。

四、工業用地容積率

根據《工業項目建設用地控制指標》,不同行業對容積率的要求不同。比如計算機、通信、電子設備制造業,容積率必須達到1.1(及以上);而石油、煤炭、燃料加工業等對生產工藝有特殊要求的,容積率只需達到0.5即可。

五、工業用地增加容積率要補交費用嗎

根據《節約集約利用土地規定》規定,鼓勵工業用地使用者在符合規劃的前提下,通過廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑提高土地利用率。在符合規劃、不改變用途的前提下,現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價款。

六、工業用地配套比例

根據2021版《工業項目建設用地控制指標》,工業用地行政辦公及生活服務設施用地面積≤工業項目總用地面積的7%,且建筑面積≤工業項目總建筑面積的15%,不得分割轉讓。同時《工業項目建設用地控制指標》還規定:對單體大型工業項目,按照工業用地落實用途的戰略性新興產業、先進制造業項目,項目用地范圍內可以增加研發、創意、設計、檢測、中試設施,增加的建筑面積≤工業項目總建筑面積的15%,不得分割轉讓。

七、工業用地能否轉讓

根據《城市房地產管理法》及土地出讓合同的約定,工業用地可以轉讓,但有兩個前提條件。一是按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;二是按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的25%以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。各地區辦理土地轉讓還有其他的附加條件,土地出讓時有特殊約定的,再次轉讓還需要征得原主管部門同意。

八、工業用地的涉稅問題

通過政府公開招拍掛方式、二級市場轉讓方式取得工業用地,主要涉及:營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、城鎮土地使用稅、契稅。具體詳情需咨詢稅務部門。

九、工業用地涉嫌閑置,如何處理?

根據《閑置土地處置辦法》規定,由于企業原因導致的閑置:一是未動工開發滿一年的,由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準后,向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》,按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本。二是未動工開發滿兩年的,由市、縣國土資源主管部門按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地產管理法》第二十六條規定,報經有批準權的人民政府批準后,向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》,無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的,同時抄送相關土地抵押權人。

由于政府原因導致的閑置,市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權人協商,選擇下列方式處置:一是延長動工開發期限,簽訂補充協議,重新約定動工開發、竣工期限和違約責任。二是 按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續。三是由政府安排臨時使用。待原項目具備開發建設條件,國有建設用地使用權人重新開發建設。四是 協議有償收回國有建設用地使用權。五是置換其它價值相當、用途相同的土地。

 

 


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